新法治报·赣法云讯 (王纪洪 王琨 记者方维芳) 近日，省住房城乡建设厅、省发展改革委、省公安厅、省市场监管局、中国人民银行江西省分行联合印发《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》(以下简称《意见》)，进一步规范全省住宅小区公共收益管理，充分保障业主合法权益。《意见》自2025年10月1日起施行。
明确公共收益来源
《意见》所称公共收益，是指利用住宅物业服务区域内业主的共有部分(包括共用部位、共用设施设备)依法开展生产、经营、租赁等活动所产生的收入扣除法定税收、能耗、人工等成本费用后获得的收益。其来源一般包括依法利用住宅小区全体业主共有的房屋进行租赁或者经营产生的收入，利用业主共有道路、公共场地停放车辆产生的收入等9项。
《意见》明确，建设单位、物业服务人或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。公共收益分配事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。委托物业服务人经营管理的，应当在物业服务合同(包括前期物业服务合同)中就物业服务人提取合理成本的扣除标准、扣除方式等作出约定。
对于公共收益经营管理、公共收益账目管理、公共收益用途、公共收益使用程序、公共收益公示管理、公共收益移交、公共收益指导监督等条款，《意见》均作出了明确规定。其中，业主大会成立前，临时管理规约、前期物业服务合同有相关约定的，物业服务人可根据约定作为管理主体代为管理住宅小区公共收益。
9种情形可用公共收益
业主大会成立后，利用业主的共有部分从事经营活动、公共收益的分配、使用和管理应当由业主共同决定，并在业主大会议事规则、管理规约及物业服务合同中作出约定。决定利用共有部分从事经营活动的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定公共收益的使用和管理有关事项的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
此外，《意见》明确，公共收益一般可以用于9种情形：补充建筑物及其附属设施的维修资金；电梯、照明、消防、水泵、防雷装置、电动自行车充电设施、绿地、道路、屋顶、外墙等共有部位、共有设施设备的维修养护、更新、改造费用；业主大会筹备及业主大会、业主委员会或者物业管理委员会日常工作经费；业主大会决定的给予业主委员会、物业管理委员会有关人员及聘请的专职工作人员报酬或者补贴；委托第三方开展评估鉴定、财务审计、招标代理等费用；房屋及共用设施设备的保险、体检费用；电动自行车充电设施、智能安防设施、文体设施等业主共有设施设备增设费用；经业主大会决定抵扣应当由业主支付的物业服务费用、水电公摊费用；业主大会决定的其他用途或者支出。
