小区电梯里的广告收入归谁？公共收益该怎么花？这些和业主息息相关的问题，在江西有了“标准答案”！7月4日，记者注意到，省住房和城乡建设厅等五部门印发《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》(以下简称《意见》)，从钱从哪里来、归谁所有，到怎么管、咋花，都安排得明明白白。新规将于2025年10月1日正式施行。
小区哪些收入算公共收益？通常包括9项内容
《意见》所称公共收益，是指利用住宅物业服务区域内业主的共有部分(包括共用部位、共用设施设备)依法开展生产、经营、租赁等活动所产生的收入，扣除法定税收、能耗、人工等成本费用后获得的收益。其来源一般包括以下9项内容：
依法利用住宅小区全体业主共有的房屋进行租赁或者经营产生的收入；利用业主共有道路、公共场地停放车辆产生的收入；利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告产生的收入；利用小区公共场地开展商业活动及投放快递柜、净水机、自动售卖机等设施产生的收入；对通信运营商设立的通信设施设备等所收取的占用场地费用；处置经业主大会同意报废的共用设施设备回收残值等产生的收入；相关单位支付的归全体业主共有的违约金、赔偿金等；公共收益利息收入；其他依法属于全体业主的收入。
公共收益归全体业主！咋分、咋管都有“规矩”
——咋分？没有约定的按业主专有部分面积所占比例确定。
《意见》明确，建设单位、物业服务人或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
收益属于全体业主，那怎么分？《意见》指出，公共收益分配事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
——咋管？不同阶段管钱的人不一样，但都必须开设公共收益专用账户。
根据《意见》，业主大会成立前，物业服务人可根据约定作为管理主体代为管理，未作约定的，由物业管理委员会或者居(村)民委员会作为公共收益经营管理主体。同时，只有在征求业主意见并形成业主共同决定后，才可由物业服务人员作为经营管理主体；未依法征得业主同意的，物业服务人不得擅自利用业主的共有部分从事经营活动。
业主大会成立后，就由业主共同决定授权或委托谁管。《意见》明确，可以授权业主委员会或者物业管理委员会经营管理，也可以以合同方式委托物业服务人经营管理。授权或者委托期限，原则上不得超过物业服务合同或业委会任期。
值得一提的是，《意见》明确，公共收益应当单独列账，一个物业服务区域设立一个业主大会公共收益账户。
业主大会成立前，物业服务人代为经营、管理小区公共收益的，物业服务人应当以物业管理区域为单位开设小区公共收益专用账户，不得将公共收益与企业其他收支合用一个账户。业主大会成立后，业主委员会以业主大会名义开设公共收益专户。
除了必须开专用账户，还需每半年晒一次“账单”。《意见》明确，公共收益经营管理主体应当建立公共收益收支情况台账清册、资料档案，每半年在小区物业管理处、公告栏等物业服务区域显著位置公示一次公共收益取得、使用、经营合同签订等情况，原则上于每年1月底、7月底前将上一期公共收益收支明细(支出项应说明用途)、经营合同清单等进行公示，公示期不少于三十日。公示下半年收支情况时，应一并公示年度收支情况。
公共收益咋花？可用于这9件事，5类费用不能报
钱要花在“刀刃”上。《意见》明确，公共收益一般可以用于以下9种情形：
补充建筑物及其附属设施的维修资金；电梯、照明、消防、监控、水泵、防雷装置、电动自行车充电设施、绿地、道路、屋顶、外墙等共有部位、共有设施设备的维修养护、更新、改造费用；业主大会筹备及业主大会、业主委员会或者物业管理委员会日常工作经费；业主大会决定的给予业主委员会、物业管理委员会有关人员及聘请的专职工作人员报酬或者补贴；委托第三方开展评估鉴定、财务审计、招标代理等费用；房屋及共用设施设备的保险、体检费用；电动自行车充电设施、智能安防设施、文体设施等业主共有设施设备增设费用；经业主大会决定抵扣应当由业主支付的物业服务费用、水电公摊费用；业主大会决定的其他用途或者支出。
《意见》明确5类费用不得从公共收益中列支：
依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据前期物业服务合同或者物业服务合同的约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；业主大会决定不得列支的其他情形。
换物业、换届咋移交？钱和账必须交清楚
从《意见》中，记者注意到，业主大会开户后要转账，而管理主体变更要“交账”。
《意见》明确，业主大会成立并开设业主大会公共收益账户后，物业服务人应当根据业主大会的决定及时将公共收益从企业建立的小区公共收益专用账户转入至业主大会公共收益账户，不得以业主欠缴物业服务费等为由拒绝转账。
公共收益经营管理主体发生变更的，物业服务人或者任期届满的业主委员会、物业管理委员会等原管理单位应当在合同到期或者任期届满前十日内，将公共收益、经营收支账目、印章、相关凭证等资料完整移交给任期内或者新一届业主委员会、物业管理委员会。
无业主委员会或者物业管理委员会的，移交物业所在地的居(村)民委员会代为暂时保存，待新一届业主委员会或者物业管理委员会产生、组建后，由居(村)民委员会与其进行移交。
咋监督？业主可申请审计
《意见》明确，物业服务区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主对公共收益收支情况提出书面异议的、业主大会决定或者业主大会议事规则作出约定的，业主委员会可以委托第三方机构对公共收益进行审计，审计费用在公共收益中列支。
擅自利用业主的共有部分进行经营的，由县级以上人民政府物业管理主管部门依法查处。未按规定或者约定进行公共收益收支情况公示和财务审计，以及任期届满或者合同到期未按规定移交公共收益的，依法责令限期整改。对涉及物业服务人限期拒不整改的，由项目所在地物业管理主管部门对其违规行为予以曝光，记入物业服务企业信用信息档案。
对涉及业主委员会拒不整改的，由街道办事处(乡镇人民政府)将有关情况公告全体业主；侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；情节严重的，可以由居(村)民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下组织召开业主大会对有关事项进行决议。侵占公共收益等涉嫌违法犯罪的，及时将线索移送公安机关。
信息日报全媒体记者王琴红/文
